Haus finanzieren ohne Eigenkapital – Glossar

**Definition:** Vollfinanzierung bezeichnet eine Baufinanzierung, bei der die Bank **100 % des Kaufpreises** der Immobilie als Darlehenssumme zur Verfügung stellt – das Eigenkapital deckt lediglich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). **Abgrenzung zur 110-%-Finanzierung:** Bei einer 110-%-Finanzierung werden zusätzlich die Kaufnebenkosten mitfinanziert; die Bank übernimmt dann Kaufpreis **plus** Nebenkosten. Typische Neben­kosten­quote in Rheinland-Pfalz (Stand 2025): ca. 11–14 % des Kaufpreises. **Voraussetzungen:** - Überdurchschnittliche Bonität (Schufa-Score ≥95 % empfohlen, Einkommen deutlich über Median) - Sicherheitenzuschlag: Immobilie sollte hohen Marktwert haben, Lage A oder B - Feste Anstellung, Probezeit abgeschlossen; bei Selbstständigen: ≥3 Jahre positive Steuerbescheide **Zinssatz:** Aufschlag gegenüber 80-%-Beleihung üblicherweise **0,2 bis 0,6 Prozentpunkte p. a.**, abhängig von Bonität und Objekt (Stand Q1 2025, Durchschnittswerte gemäß Bundesbank-Zinsstatistik). > **Hinweis:** Vollfinanzierung ist **nicht** automatisch risikoreicher – entscheidend ist die monatliche Belastung im Verhältnis zum Nettoeinkommen (Faustregel: ≤35 % für langfristige Tragfähigkeit).

Definition: Die Bank finanziert Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – Gesamtdarlehenssumme liegt damit bei ca. 110–114 % des reinen Kaufpreises (je nach Bundesland).

Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz (Mainz, Wiesbaden):

• Grunderwerbsteuer: 5 % des Kaufpreises
• Notar/Grundbuch: ca. 1,5–2 %
• Makler (falls Käuferprovision): 3,57 % inkl. MwSt. (geteilte Provision nach § 656 BGB üblich)
• Summe: 10–14 % des Kaufpreises

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € wären das 40.000–56.000 € Nebenkosten.

Wann ist sie sinnvoll?

• Liquidität für Möbel, Umzug, erste Instandhaltungsrücklage bleibt erhalten
• Eigenkapital liegt in illiquiden Assets (z. B. betrieblich gebundenes Kapital bei Freiberuflern)
• Steuerliche Optimierung: Bei vermieteten Objekten sind Darlehenszinsen auf die Gesamtsumme abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG)

Konditionen: Aufschlag 0,3–0,8 Prozentpunkte p. a. gegenüber 80-%-Beleihung; bei Top-Bonität teilweise nur 0,2 pp. Laufzeiten meist 10 oder 15 Jahre Zinsbindung.

**Eigenkapital** umfasst alle **liquiden oder kurzfristig verfügbaren Mittel**, die Sie in die Finanzierung einbringen können, ohne neue Schulden aufzunehmen. **Anerkannte Eigenkapitalarten:** - Sparguthaben, Tagesgeld, Festgeld - Wertpapierdepots (abzüglich Abschlag für Kursschwankungen, i. d. R. 10–20 % Puffer) - Bausparverträge (zuteilungsreif oder ansparbereit) - Lebensversicherungen (Rückkaufswert, sofern abtretbar) - Eigenleistung ("Muskelhypothek") – siehe eigener Abschnitt - Bereits im Eigentum befindliche Immobilien (Beleihung als weitere Sicherheit) **Nicht als Eigenkapital anerkannt:** - Geplante Gehaltserhöhungen, Boni, Erbschaften (solange nicht zugeflossen) - Konsumkredite, Dispositionskredite - Nicht realisierbare Sachgüter (z. B. KFZ, außer bei Verkaufsabsicht) **Klassische Eigenkapitalquote:** Banken empfehlen **20–30 %** des Gesamtbedarfs (Kaufpreis + Nebenkosten). Bei 400.000 € Kaufpreis + 44.000 € Nebenkosten (= 444.000 € gesamt) wären das 88.800–133.200 € Eigenkapital. > **Praxistipp:** Auch bei Vollfinanzierung wird eine "Reserve" von 10.000–20.000 € außerhalb der Finanzierung empfohlen – für unvorhergesehene Reparaturen oder erste Renovierungen.

Definition: Eigenleistungen sind Arbeiten, die Sie selbst oder durch Angehörige im Rahmen eines Neubaus oder einer Sanierung erbringen – ohne dass dafür Handwerker bezahlt werden müssen. Banken können diese Leistungen als Ersatz für fehlendes Eigenkapital anrechnen.

Anrechenbare Gewerke (Auswahl):

• Malerarbeiten, Tapezieren
• Bodenverlegung (Parkett, Fliesen bei entsprechender Qualifikation)
• Trockenbau, Dämmarbeiten (sofern fachgerecht)
• Landschafts- und Gartenarbeiten
• Nicht anrechenbar: Elektro-, Gas-, Heizungsinstallationen (Gewerk mit Zulassungspflicht)

Anrechnungsquote: Banken akzeptieren i. d. R. 10–15 % der Bau- bzw. Sanierungskosten als Eigenleistung. Bei 100.000 € Sanierungskosten also maximal 10.000–15.000 € Ersatz.

Nachweis:

• Detaillierter Eigenleistungsplan mit Zeit- und Mengenangaben
• Leistungsverzeichnis (LV) vom Architekten oder Bauleiter
• Banken verlangen oft eine Bestätigung eines Sachverständigen (z. B. Architekt, unabhängiger Bausachverständiger), dass die Leistung realistisch und fachgerecht erbringbar ist

Risiko: Zeitverzug bei Eigenleistung verlängert Bauphase und erhöht Bereitstellungszinsen. Banken kalkulieren daher konservativ.

**Beleihungswert:** Der von der Bank ermittelte **langfristig nachhaltige Wert** der Immobilie – konservativer als der Marktwert. Grundlage: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Banken ziehen oft 10–20 % Abschlag vom Verkehrswert ab. **Beleihungsauslauf:** Verhältnis **Darlehenssumme / Beleihungswert**, in Prozent. **Beispiel:** - Kaufpreis: 400.000 € - Beleihungswert (Bank): 350.000 € (15 % Abschlag) - Darlehenssumme bei Vollfinanzierung: 400.000 € - Beleihungsauslauf: 400.000 / 350.000 = **114 %** Ein Beleihungsauslauf **über 100 %** bedeutet: Die Immobilie deckt das Darlehen nicht vollständig ab – die Bank trägt höheres Ausfallrisiko, verlangt daher Risikoaufschlag im Zins. **Übliche Zins-Sprünge nach Beleihungsauslauf (Stand Q1 2025):** - Bis 60 %: Bester Zins (Basiszins) - 60–80 %: +0,1–0,2 pp - 80–90 %: +0,2–0,4 pp - 90–100 %: +0,4–0,6 pp - 100–110 %: +0,6–1,0 pp > **Wichtig:** Bei Vollfinanzierung ohne Eigenkapital liegt der Beleihungsauslauf fast immer über 100 % – daher ist die Immobilienlage (Wertstabilität) entscheidend für die Zusage.

Bonität beschreibt die Fähigkeit und Bereitschaft, Verbindlichkeiten fristgerecht zu bedienen. Banken prüfen:

1. Schufa-Score:

• Score ≥97,5 %: Ausgezeichnet, Vollfinanzierung i. d. R. möglich
• Score 95–97,5 %: Gut, bei stabilem Einkommen machbar
• Score 90–95 %: Befriedigend, Aufschlag oder Eigenkapitalforderung wahrscheinlich
• Score <90 %: Schwierig, Vollfinanzierung meist abgelehnt

2. Einkommensnachweis:

• Angestellte: Letzte 3 Gehaltsabrechnungen + aktuelle Jahreslohnsteuerbescheinigung
• Selbstständige/Freiberufler: Steuerbescheide der letzten 3 Jahre (BWA allein reicht meist nicht)
• Nettoeinkommen sollte nach Abzug aller Lebenshaltungskosten (pauschal ca. 1.200–1.500 € pro Erwachsenen, 400–600 € pro Kind) ausreichend Puffer für Darlehensrate + Rücklagen lassen

3. Haushaltsrechnung:

• Bank erstellt Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (monatlich)
• "Frei verfügbares Einkommen" muss ≥110 % der Darlehensrate sein (Sicherheitspuffer)
• Bei Vollfinanzierung wird dieser Puffer strenger geprüft (oft 120–130 % gefordert)

4. Bestehende Verbindlichkeiten:

• Konsumkredite, Leasingverträge, Unterhaltszahlungen mindern die Bonität
• Empfehlung: Vor Baufinanzierung Konsumkredite ablösen, Dispokredite ausgleichen

**Zinsbindung:** Zeitraum, für den der vereinbarte **Sollzins** fest bleibt – unabhängig von Marktentwicklungen. Gängige Laufzeiten: 5, 10, 15, 20, 25 Jahre oder bis zur Volltilgung. **Sollzins vs. effektiver Jahreszins:** - **Sollzins (Nominalzins):** Reiner Zins auf die Darlehenssumme (z. B. 3,5 % p. a.) - **Effektiver Jahreszins:** Inkludiert Sollzins + alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Disagio, Kontoführung) – maßgebliche Vergleichsgröße nach Preisangabenverordnung (PAngV) **Zinsbindungsstrategie bei Vollfinanzierung:** - **Szenario 1 (steigendes Zinsumfeld):** Lange Zinsbindung (15–20 Jahre) sichert kalkulierbare Belastung, schützt vor Anschlussfinanzierungsrisiko - **Szenario 2 (fallendes Zinsumfeld):** Mittlere Zinsbindung (10 Jahre) mit Sondertilgungsrecht – ermöglicht schnellere Entschuldung und Refinanzierung zu günstigeren Konditionen - **Stand Q1 2025:** Leitzins EZB bei 3,0 %, durchschnittliche Baufinanzierungszinsen (10 Jahre, 80 % Beleihung) bei ca. 3,2–3,8 % p. a. (Quelle: Bundesbank-Zinsstatistik). Bei Vollfinanzierung +0,4–0,8 pp Aufschlag. > **Praxistipp:** Kombinieren Sie lange Zinsbindung mit **jährlichem Sondertilgungsrecht von 5–10 %** – so bleiben Sie flexibel, ohne Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung.

**Tilgung:** Die Rückzahlung der Darlehenssumme – unabhängig von den Zinsen. **Tilgungssatz (anfängliche Tilgung):** Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird (z. B. 2 % bei 300.000 € = 6.000 € Tilgung im Jahr 1). **Annuitätendarlehen (Standard):** - Monatliche Rate = konstant - Zusammensetzung ändert sich: Zu Beginn hoher Zinsanteil, niedrige Tilgung; mit der Zeit steigt Tilgungsanteil, Zinsanteil sinkt - **Formel für monatliche Rate:** `(Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgungssatz)) / 12` **Beispiel (Vollfinanzierung 400.000 €):** - Sollzins: 3,8 % p. a., Tilgung: 2 % p. a. - Jahresrate: 400.000 € × 0,058 = 23.200 € - Monatsrate: 1.933 € **Empfohlene Tilgungssätze bei Vollfinanzierung:** - **Mindestens 2 %** (sonst lange Laufzeit, hohes Restschuld-Risiko) - **Optimal 3–4 %**, wenn Einkommen es hergibt – verkürzt Laufzeit deutlich und spart Zinskosten **Restschuld nach Zinsbindung:** - Bei 2 % Tilgung, 3,8 % Zins, 10 Jahre Zinsbindung: Restschuld ca. 320.000 € (ca. 80 % der Ursprungssumme) - Bei 3 % Tilgung: Restschuld ca. 290.000 € (ca. 72,5 %) > **Wichtig:** Je niedriger die Tilgung, desto länger die Gesamtlaufzeit und desto höher die Gesamtzinskosten. Bei Vollfinanzierung ist hohe Anfangstilgung strategisch sinnvoll.