Grunderwerbsteuer: Definition, Höhe und Finanzierbarkeit beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die beim Erwerb von inländischen Grundstücken, Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht) anfällt. Gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner; in der Praxis trägt der Käufer die Steuerlast, sofern im Kaufvertrag nicht anders vereinbart.

Die Steuer bemisst sich nach der Gegenleistung (in der Regel der Kaufpreis), unabhängig von Verkehrswert, Beleihungswert oder Finanzierungshöhe. Bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen oder Möbel können abgezogen werden, wenn sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen und nicht überhöht angesetzt sind. Die Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Finanzamt nach Vorlage des notariell beurkundeten Kaufvertrags festgesetzt und per Bescheid gefordert.

Die Grunderwerbsteuer wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Der Kaufpreis umfasst Grundstück und Gebäude; bei bereits bebauten Grundstücken ist eine separate Wertaufteilung für die Grunderwerbsteuer nicht relevant. Rechenformel: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer.

Rechenbeispiele Mainz und Wiesbaden

Bei einem Einfamilienhaus in Mainz mit Kaufpreis 500.000 € ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 25.000 €. In Wiesbaden beträgt sie für denselben Kaufpreis 30.000 €. Die Differenz von 5.000 € zwischen beiden Bundesländern ist finanzierungsseitig relevant und muss bereits bei der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden.

Die Grunderwerbsteuer wird nach Beurkundung des Kaufvertrags vom Finanzamt festgesetzt. Der Steuerbescheid erreicht den Käufer in der Regel 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin. Ab Zustellung des Bescheids ist die Steuer innerhalb der gesetzten Frist (meist 2 bis 4 Wochen) zu zahlen.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt erhält. Erst mit dieser Bescheinigung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Der Ablauf:

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
2. Notar übermittelt Kaufvertrag an Finanzamt
3. Finanzamt stellt Grunderwerbsteuerbescheid zu
4. Käufer zahlt Grunderwerbsteuer binnen Frist
5. Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
6. Notar veranlasst Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Ja, die Grunderwerbsteuer kann mitfinanziert werden, sofern die Finanzierungsstruktur eine entsprechende Beleihungsquote zulässt. Banken unterscheiden zwischen Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Die Nebenkosten werden bei der Beleihungswertermittlung nicht oder nur teilweise angerechnet.

Beleihungslogik: Warum Banken zurückhaltend sind

Der Beleihungswert richtet sich nach dem nachhaltigen Wert der Immobilie, nicht nach dem Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht und sind bei einem eventuellen Notverkauf unwiederbringlich verloren. Daher akzeptieren Banken in der Regel:

• Finanzierung bis 80 % des Beleihungswerts ohne Nebenkosten-Anteil → Käufer benötigt 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten
• Finanzierung bis 90–100 % inkl. Nebenkosten → höherer Zinssatz, strengere Bonitätsprüfung, ggf. Risikoaufschläge
• Vollfinanzierung (110 %) inkl. Nebenkosten → Nur bei erstklassiger Bonität, oft mit Zinsaufschlag 0,2–0,5 Prozentpunkte

Finanzierungsbeispiel Mainz: 500.000 € Kaufpreis

In Variante A bleiben die Erwerbsnebenkosten vollständig beim Käufer, in Variante B werden sie mitfinanziert. Der Zinssatz in Variante B liegt typischerweise 0,3–0,5 Prozentpunkte höher, da die Bank ein erhöhtes Ausfallrisiko einpreist.

Beim Erwerb einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie ist die Grunderwerbsteuer ausschließlich auf den Kaufpreis zu entrichten. Spätere Modernisierungskosten unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings kann die Aufteilung zwischen Kaufpreis und Modernisierungsbudget strategisch gestaltet werden, um die steuerliche und finanzierungsseitige Struktur zu optimieren.

Strategische Kaufpreisverhandlung

Ein niedriger Kaufpreis bei hohem Modernisierungsaufwand senkt die Grunderwerbsteuer. Beispiel: Ein Objekt wird für 350.000 € erworben, die energetische Sanierung kostet weitere 150.000 €. Die Grunderwerbsteuer fällt in Mainz nur auf die 350.000 € an (17.500 €), während das Sanierungsbudget von 150.000 € steuerfrei bleibt.

Finanzierungsseitig werden Kaufpreis und Modernisierungskosten in der Regel getrennt bewertet. Der Kaufpreis wird über ein klassisches Annuitätendarlehen finanziert, die Modernisierung über einen separaten Modernisierungskredit oder ein grundbuchgesichertes Darlehen mit nachrangiger Grundschuld.

Für die Modernisierung können zudem KfW-Förderkredite (z. B. KfW 261, KfW 270) oder BAFA-Zuschüsse (BEG EM) in Anspruch genommen werden, die die Gesamtkosten senken und die Finanzierungsstruktur verbessern.

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Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in bestimmten Fällen Befreiungen vor. Diese sind gesetzlich eng definiert und greifen nur bei Erfüllung aller Voraussetzungen. Die wichtigsten Ausnahmen:

• Erbschaft oder Schenkung: Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder testamentarischen Verfügung sind grunderwerbsteuerfrei. Es fällt jedoch ggf. Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an.
• Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern: Keine Grunderwerbsteuer bei Scheidung, Güterstandsänderung oder unentgeltlicher Übertragung im bestehenden Güterstand.
• Erwerb durch Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung: Wenn ein Miterbe den Anteil eines anderen übernimmt, um die Erbengemeinschaft aufzulösen.
• Grundstückserwerb unter 2.500 €: Bagatellgrenze, praktisch selten relevant (gilt nur für Kaufpreis, nicht für Verkehrswert).

Bei Share Deals (Erwerb von Gesellschaftsanteilen anstatt direktem Grundstückserwerb) kann die Grunderwerbsteuer umgangen werden, wenn weniger als 90 % der Anteile übertragen werden (§ 1 Abs. 2a GrEStG, verschärft seit 2021). Dies ist bei gewerblichen Immobilientransaktionen relevant, für Privatkäufer in der Regel nicht.

Auch bei vermieteten Immobilien fällt die Grunderwerbsteuer in voller Höhe an. Der Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie: Die Grunderwerbsteuer ist bei Vermietung als Anschaffungsnebenkosten aktivierungspflichtig und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA).

Rechenbeispiel: Kaufpreis Mehrfamilienhaus in Frankfurt 800.000 €, Grunderwerbsteuer (6,0 %) 48.000 €, Notar/Grundbuch 12.000 €. Die gesamten Anschaffungskosten betragen 860.000 €. Davon entfällt ein Anteil auf das Gebäude (angenommen 80 % = 688.000 €), der über 50 Jahre mit 2 % p. a. abgeschrieben wird. Die Grunderwerbsteuer fließt anteilig in diese AfA-Bemessungsgrundlage ein und mindert damit die jährliche Steuerlast.

Finanzierungsseitig wird die Grunderwerbsteuer bei Kapitalanlagen oft mitfinanziert, da die Renditebetrachtung (Mieteinnahmen vs. Finanzierungskosten) im Vordergrund steht. Typische Beleihungsquoten liegen bei 70–85 % des Verkehrswerts; die Nebenkosten werden entweder aus Eigenkapital oder über eine Nachrangfinanzierung (z. B. KfW 300/308 bei energetischer Sanierung) gedeckt.

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Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Bestandteil der Kaufnebenkosten. Im Rhein-Main-Gebiet (Mainz, Wiesbaden, Frankfurt) ergeben sich typischerweise folgende Gesamtkosten:

Bei einem Kaufpreis von 600.000 € in Wiesbaden ergeben sich Nebenkosten ohne Makler von 45.000 € (7,5 %), mit Makler (hälftige Teilung 3,57 %) 66.420 € (11,07 %). Diese Summe muss der Käufer entweder aus Eigenkapital aufbringen oder mitfinanzieren.

Notarkosten und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Die Maklerprovision ist seit dem Bestellerprinzip (2020) zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen, sofern der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde.

• Bewegliche Güter separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Carport, Gartenhaus – alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, kann abgezogen werden. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine detaillierte Aufstellung geben und vereinbaren Sie einen realistischen Wert im Kaufvertrag.
• Kaufpreis vs. Modernisierungsbudget: Bei Altbauten mit Sanierungsbedarf: Verhandeln Sie einen niedrigeren Kaufpreis und finanzieren Sie die Modernisierung separat. So sparen Sie Grunderwerbsteuer und profitieren ggf. von KfW-Förderkrediten oder BAFA-Zuschüssen.
• Timing bei Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung: Wer eine Anschlussfinanzierung plant und dabei eine Immobilie erwirbt, sollte die Grunderwerbsteuer in die Liquiditätsplanung einbeziehen. Bei Forward-Darlehen kann die Bereitstellungszinslast durch Zwischenfinanzierung der Nebenkosten optimiert werden.
• Finanzierungsstruktur mit Berater prüfen: Lassen Sie sich vor Kaufvertragsunterzeichnung beraten, ob eine Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten sinnvoll ist oder ob Sie durch höheres Eigenkapital Zinsvorteile realisieren können.
• Regionale Unterschiede nutzen: Wenn Sie im Grenzgebiet zwischen Rheinland-Pfalz und Hessen suchen, können 1,0 % Grunderwerbsteuer-Differenz bei einem Kaufpreis von 500.000 € immerhin 5.000 € ausmachen.

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