Baufinanzierungs-Glossar – Zentrale Begriffe verständlich erklärt

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform in der Baufinanzierung. Die monatliche Annuität (Rate) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil; mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab, der Tilgungsanteil steigt.

Formel zur Berechnung der monatlichen Rate

Die Annuität berechnet sich aus Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 100 / 12. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung ergibt eine monatliche Rate von 1.375 €. Im ersten Monat entfallen rund 875 € auf Zinsen, 500 € auf Tilgung.

Tilgungsplan: Transparenz über die gesamte Laufzeit

Ein Tilgungsplan zeigt für jede Rate die Aufteilung in Zins und Tilgung sowie die verbleibende Restschuld. Banken sind verpflichtet, diesen Plan bei Vertragsschluss zu liefern. Er ermöglicht Ihnen, Sondertilgungen zu planen und den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung frühzeitig zu kalkulieren.

Nach 10 Jahren Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von rund 229.700 €. Für diese muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden – entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder einem neuen Darlehensgeber. Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Der Tilgungsplan ist das zentrale Controlling-Instrument Ihrer Baufinanzierung. Er dokumentiert die vollständige Entwicklung von Zins, Tilgung und Restschuld über die gesamte Darlehenslaufzeit. Nur wer den Tilgungsplan liest, erkennt, wie viel Kapital nach Ablauf der Zinsbindung noch offen steht und welche Anschlussfinanzierungskosten drohen.

Aufbau und Kennzahlen im Tilgungsplan

• Anfangsschuld: Darlehenssumme zu Beginn der jeweiligen Periode
• Zinsanteil: Sollzins × Restschuld / 12
• Tilgungsanteil: Rate abzüglich Zinsanteil
• Restschuld: Anfangsschuld abzüglich kumulierter Tilgung
• Gesamtlaufzeit: Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung

Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich, weil die Restschuld sinkt und damit auch die Zinslast. Bei gleichbleibendem Sollzins verkürzt sich die Restlaufzeit automatisch. Bei einem Tilgungsdarlehen (selten) bleibt die Tilgungsrate konstant, die Zinsrate sinkt, die Gesamtrate nimmt ab.

Der Beleihungswert ist der Wert, bis zu dem eine Bank bereit ist, eine Immobilie zu beleihen. Er liegt in der Regel 10–30 % unter dem Marktwert, weil die Bank Risikopuffer für Marktschwankungen, Verkaufskosten und Wertminderung einkalkuliert. Die Berechnung erfolgt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV, Stand 2006, zuletzt angepasst 2022).

Unterschied Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert

Liegt der Kaufpreis bei 400.000 € und der Beleihungswert bei 340.000 €, finanziert die Bank maximal 340.000 € zu Standardkonditionen. Für die restlichen 60.000 € müssen Sie entweder Eigenkapital einbringen oder einen nachrangigen Kredit (Modernisierungskredit ohne Grundschuld) aufnehmen, der teurer ist.

Der Sollzins (früher Nominalzins) gibt an, wie viel Zinsen pro Jahr auf die Darlehenssumme anfallen. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich alle weiteren Kosten: Disagio, Bearbeitungsgebühren (seit BGH-Urteil 2014 unzulässig, aber historisch relevant), Tilgungsverrechnungstermine und Auszahlungskurs. Nur der Effektivzins ermöglicht den Vergleich zweier Angebote.

Warum der Effektivzins höher ist als der Sollzins

1. Disagio: Auszahlung unter 100 % (z. B. 98 %), sodass Sie mehr Zinsen auf einen höheren Nennbetrag zahlen
2. Tilgungsverrechnung: Monatliche vs. vierteljährliche Verrechnung – je häufiger, desto günstiger
3. Zinseszinseffekt: Der Effektivzins berücksichtigt, dass Tilgungen die Restschuld senken und damit die Zinslast

Beispiel: Sollzins 3,5 %, Auszahlung 98 %, vierteljährliche Verrechnung ergibt einen Effektivzins von rund 3,65 %. Bei 100 % Auszahlung und monatlicher Verrechnung liegt der Effektivzins bei 3,55 %. Die Differenz mag klein wirken, summiert sich aber über 20–30 Jahre Laufzeit auf mehrere tausend Euro.

Der Effektivzins ist nach der Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtend anzugeben. Banken dürfen nicht nur den Sollzins prominent darstellen. Bei Förderdarlehen (KfW, Landesförderbanken) liegt der Effektivzins oft deutlich unter Marktkonditionen, weil Zinsverbilligungen eingerechnet werden.

Die Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil Ihres Eigenkapitals am Gesamtinvestitionsvolumen (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten). Sie ist der zentrale Hebel für Zinssatz, Zusagen-Wahrscheinlichkeit und Flexibilität bei Sondertilgungen. Banken staffeln ihre Konditionstabellen nach Beleihungsauslauf; je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins.

Faustregel: Mindestens 20 % Eigenkapital

Als Standardanforderung gelten 20 % des Kaufpreises plus vollständige Abdeckung der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/Grundbuch ca. 1,5–2 %, Makler (falls vorhanden) 3,57 % inkl. MwSt. – zusammen rund 11–12 %. Gesamtbedarf: mindestens 30 % Eigenkapital für optimale Konditionen.

Eine Vollfinanzierung (Beleihungsauslauf > 90 %) ist möglich, aber teurer und setzt überdurchschnittliches Einkommen, sichere Arbeitsverhältnisse und einwandfreie Bonität voraus. Für Selbstständige gelten strengere Nachweise. Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung für Selbstständige.

Die Begriffe KfW-Kredit und Darlehen werden oft synonym verwendet. Juristisch ist beides identisch: Ein Darlehen (§ 488 BGB) ist ein Vertrag, bei dem der Darlehensgeber Geld zur Verfügung stellt, der Darlehensnehmer es zurückzahlt. Der Begriff Kredit wird umgangssprachlich für kurzlaufende oder unbesicherte Finanzierungen verwendet, ist aber nicht scharf abgegrenzt.

KfW-Darlehen: Besonderheiten und Abwicklung

KfW-Darlehen (z. B. KfW 261, KfW 270, KfW 297/298, KfW 458) sind Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), einer bundeseigenen Förderbank. Sie werden über Ihre Hausbank beantragt (Hausbankprinzip), die das KfW-Darlehen an Sie durchreicht. Die Konditionen sind subventioniert: Zinssätze liegen unter Marktniveau, Tilgungszuschüsse reduzieren die Darlehenssumme, tilgungsfreie Anlaufjahre entlasten die Anfangsphase.

• KfW 261: Wohngebäudekredit für Neubau/Sanierung zum Effizienzhaus (40, 55, 70, 85, Denkmal)
• KfW 270: Erneuerbare Energien Standard – Finanzierung für PV-Anlagen, Stromspeicher, Wärmepumpen
• KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau (bis 100.000 € bzw. 150.000 € je Wohneinheit)
• KfW 458: Heizungsförderung als Zuschuss (ersetzt seit 2024 die bisherige BAFA-Heizungsförderung)

KfW-Darlehen werden nachrangig ins Grundbuch eingetragen, d. h. Ihre Hausbank sichert sich vorrangig ab. Die KfW verlangt keine eigene Grundschuld. Die Kombination von KfW-Darlehen + Hausbank-Darlehen ist Standard und ermöglicht Ihnen, günstige Zinsen (KfW) mit hoher Darlehenssumme (Hausbank) zu verbinden.

Sondertilgungen ermöglichen Ihnen, außerplanmäßig Kapital zurückzuzahlen und damit Zinslast und Restlaufzeit zu senken. Viele Banken bieten kostenfreie Sondertilgungsrechte von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr an. Höhere Optionen (bis 20 %) können den Sollzins um 0,05–0,15 Prozentpunkte erhöhen.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

• Hoher Darlehenszins: Bei Sollzinsen über 3,5 % ist jede Sondertilgung eine garantierte Rendite
• Bonuszahlungen, Erbschaften, Steuererstattungen: Einmalige Zuflüsse sollten Sie bevorzugt in die Tilgung investieren
• Kurz vor Ende der Zinsbindung: Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und verbessern die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung
• Alternative Anlagerendite < Darlehenszins: Solange Sie mit Spareinlagen oder ETF-Sparplänen weniger Rendite erzielen als der Darlehenszins kostet, ist die Sondertilgung vorzuziehen

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung. Eine Sondertilgung von 10.000 € im ersten Jahr spart über 20 Jahre Laufzeit rund 7.000 € Zinsen und verkürzt die Restlaufzeit um etwa 1,5 Jahre.

Sondertilgung vs. Tilgungssatzerhöhung

Alternativ zur einmaligen Sondertilgung können Sie den Tilgungssatz dauerhaft erhöhen (z. B. von 2 % auf 3 %). Das erhöht die monatliche Rate, verkürzt aber die Gesamtlaufzeit kontinuierlich. Viele Verträge erlauben Tilgungssatzwechsel (bis zu zweimal während der Zinsbindung), ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Nutzen Sie diese Option bei Einkommenssteigerungen oder sinkenden Nebenkosten.

Ergänzend zu den detailliert erläuterten Begriffen finden Sie hier eine kompakte Übersicht weiterer Fachbegriffe, die in Finanzierungsgesprächen und Kreditverträgen regelmäßig auftauchen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entschädigung der Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens während der Zinsbindung. Sie gleicht den Zinsverlust aus, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet. Höhe: Abhängig von Restlaufzeit, Zinsdifferenz und Darlehenssumme. Nach § 489 BGB entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung mindestens 10 Jahre zurückliegt – dann können Sie mit 6 Monaten Kündigungsfrist ablösen.

Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung, die Sie bereits 3–5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Sie sichern sich damit die aktuellen Zinsen für die Zukunft. Pro Monat Vorlaufzeit zahlen Sie einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) von ca. 0,01–0,03 % pro Monat. Lohnt sich bei steigenden Zinsen. Weitere Details finden Sie im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen

Sonderform des Annuitätendarlehens, bei der die Darlehenssumme am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist. Die Tilgungsrate ist höher, die monatliche Belastung steigt, dafür entfällt die Anschlussfinanzierung und das Zinsänderungsrisiko. Sollzins liegt oft 0,1–0,2 Prozentpunkte unter Standard-Annuitätendarlehen, weil die Bank kein Prolongationsrisiko trägt.

Bereitstellungszinsen

Kosten für die Bereitstellung des Darlehens, wenn Sie es nicht sofort abrufen. Banken gewähren in der Regel eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 3–12 Monaten. Danach fallen 0,15–0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag an. Bei Neubauten mit langer Bauphase können mehrere tausend Euro anfallen – vereinbaren Sie längere Fristen oder Teilabrufmöglichkeiten.

• Zinsbindung: Zeitraum, für den der Sollzins festgeschrieben ist (5, 10, 15, 20 Jahre). Je länger, desto höher der Zinsaufschlag, desto höher die Planungssicherheit.
• Restschuld: Offener Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindung. Grundlage für die Anschlussfinanzierung.
• Grundschuld: Dingliche Sicherung im Grundbuch zugunsten der Bank. Bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen abgelöst ist. Löschung kostet ca. 0,2 % der Grundschuld.
• Beleihungsauslauf: Verhältnis Darlehenssumme zu Beleihungswert. Je niedriger, desto besser die Konditionen.