iSFP – Individueller Sanierungsfahrplan: Prozess, Kosten und Mehrwert für Ihre Sanierung

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein standardisiertes, vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördertes Beratungsdokument. Er wird von einem zertifizierten Energieberater nach einer Vor-Ort-Begehung erstellt und umfasst:

• IST-Analyse des energetischen Zustands (Hülle, Heizung, Warmwasser, Lüftung)
• Priorisierte Maßnahmenpakete mit Kosten- und Einsparschätzungen
• Zeitliche Staffelung über 10–15 Jahre, angepasst an Budget und Lebenssituation
• Effizienzhaus-Zielszenario (z. B. Effizienzhaus 85 oder 70)
• Fördermittelhinweise zu BAFA BEG EM, KfW 261 und regionalen Programmen

Der iSFP ist nicht verpflichtend, bringt aber bei Umsetzung von Einzelmaßnahmen einen iSFP-Bonus von 5 % zusätzlich zum Regelfördersatz. Beispiel: Dachdämmung erhält regulär 15 % Zuschuss (BAFA BEG EM); mit iSFP steigt die Förderung auf 20 %.

Die Erstellung eines iSFP folgt einem standardisierten Prozess, der in der Regel 4–6 Wochen dauert (Stand 2026):

Schritt 1: Energieberater beauftragen

Sie beauftragen einen BAFA-zugelassenen Energieberater (Zertifikat nach §88 Gebäudeenergiegesetz). Die Beraterhonorare liegen im Rhein-Main-Gebiet typischerweise bei 800–1.200 € für Ein- und Zweifamilienhäuser, 1.500–2.000 € für Mehrfamilienhäuser. Die BAFA-Förderung deckt 80 % der Beratungskosten, maximal 1.300 € für Ein-/Zweifamilienhäuser bzw. 1.700 € für Mehrfamilienhäuser.

Schritt 2: Vor-Ort-Begehung

Der Energieberater begutachtet Gebäudehülle, Heizungsanlage, Dämmstandards, Fenster und ggf. vorhandene Anlagentechnik. Er erfasst bauliche Besonderheiten (z. B. Denkmalschutz, Feuchtigkeit, Bauteilzustände) und klärt Ihre Ziele (z. B. Heizungstausch, Förderung, Kostenrahmen).

Schritt 3: Datenerfassung und Berechnung

Aufnahme der Bauteil- und Heizungsdaten, Berechnung des Energiebedarfs nach Gebäudeenergiegesetz (GEG), Simulation verschiedener Maßnahmenpakete. Der Berater ermittelt für jede Maßnahme:

• Geschätzte Investitionskosten (netto, brutto)
• Jährliche Energieeinsparung in kWh und Euro
• CO₂-Reduktion
• Förderfähigkeit und Förderhöhe

Schritt 4: Erstellung des iSFP-Dokuments

Der iSFP wird im standardisierten BAFA-Format erstellt (PDF, meist 15–25 Seiten). Er enthält eine Maßnahmen-Roadmap, typischerweise aufgeteilt in Sofort-, Mittel- und Langfristmaßnahmen. Wichtig: Der Fahrplan ist flexibel – Sie entscheiden, welche Maßnahmen wann umgesetzt werden.

Schritt 5: Abschlussgespräch und Übergabe

Der Berater erläutert die Maßnahmen, klärt offene Fragen und übergibt das iSFP-Dokument. Dieses dient später als Nachweis für den 5 %-iSFP-Bonus bei BAFA-Anträgen. Die BAFA-Förderung für die Beratung wird vom Berater direkt beantragt; Sie erhalten nach Abschluss eine Rechnung mit abgezogenem Zuschuss.

Die Kosten für einen iSFP variieren je nach Gebäudegröße und Komplexität. Die BAFA-Förderung reduziert den Eigenanteil erheblich. Folgende Tabelle zeigt die typischen Kostenstrukturen (Stand 2026):

Wichtig: Der iSFP-Bonus von 5 % gilt für alle förderfähigen Einzelmaßnahmen nach BAFA BEG EM – nicht für Effizienzhausförderungen (KfW 261). Der Bonus kann mit anderen Boni kombiniert werden (z. B. Heizungs-Tausch-Bonus, Einkommens-Bonus), sodass Gesamtfördersätze von bis zu 70 % erreicht werden (Stand 2026: Einkommensbonus bei zu versteuerndem Haushaltseinkommen ≤ 40.000 €).

Ein iSFP ist nicht immer zwingend, lohnt sich aber in folgenden Fällen besonders:

• Mehrere Einzelmaßnahmen geplant (z. B. Heizung, Dämmung, Fenster) – der 5 %-Bonus summiert sich
• Unklare Sanierungsstrategie – der iSFP priorisiert Maßnahmen nach Effizienz und Budget
• Fördermitteloptimierung – Kombination von Boni (iSFP + Heizungs-Tausch + Einkommensbonus) möglich
• Langfristplanung – z. B. Sanierung über 10 Jahre verteilt, um Liquidität zu schonen
• Kaufobjekt oder Erbschaft – iSFP verschafft Überblick über Sanierungsbedarf und -kosten

Weniger relevant ist der iSFP, wenn nur eine Einzelmaßnahme ohne weitere Sanierungsabsicht geplant ist (z. B. isolierter Heizungstausch ohne Dämmung). Hier kann der Eigenanteil von 200–300 € die Förderersparnis von 5 % übersteigen, wenn die Maßnahme unter 5.000 € Kosten liegt.

Der iSFP ist nicht nur Förderdokument, sondern auch strategische Grundlage für Finanzierungsplanung. Banken akzeptieren den iSFP als strukturierten Nachweis für Sanierungskosten und -nutzen. Viele Kreditinstitute im Rhein-Main-Gebiet bieten auf Basis eines iSFP zinsvergünstigte Modernisierungskredite oder erleichtern die Kalkulation von Förderdarlehen.

Kombination iSFP + Modernisierungskredit

Eigentümer können den iSFP nutzen, um einen Modernisierungskredit ohne Grundschuld (bis ca. 50.000 €) oder ein grundbuchgesichertes Modernisierungsdarlehen (ab 50.000 €) zu beantragen. Der iSFP liefert der Bank:

• Transparente Kostenschätzung für Einzelmaßnahmen
• Nachweis der Fördermittel (BAFA-Zuschüsse reduzieren Kreditbedarf)
• Wertsteigerung der Immobilie (Energieeffizienz erhöht Marktwert)

Praxisbeispiel: Sanierungskosten 60.000 € brutto (Heizung + Dämmung). BAFA-Zuschüsse mit iSFP-Bonus: 18.000 €. Verbleibender Kreditbedarf: 42.000 €. Durch Fördermittel sinkt die Darlehenshöhe um 30 %, was Zinskosten und monatliche Belastung reduziert.

Kombination iSFP + KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung)

Wer ein Effizienzhaus 85, 70 oder Denkmal anstrebt, kann KfW 261 (zinsvergünstigtes Darlehen + Tilgungszuschuss) nutzen. Der iSFP ist hier kein Pflichtdokument, aber hilfreich für die Vorplanung. Achtung: Der 5 %-iSFP-Bonus gilt nicht für KfW 261, sondern nur für BAFA-Einzelmaßnahmen. Eigentümer müssen entscheiden: Effizienzhaus-Förderung (KfW 261) oder Einzelmaßnahmen (BAFA BEG EM + iSFP-Bonus).

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Ein iSFP umfasst in der Regel 3–7 priorisierte Maßnahmen. Folgende Übersicht zeigt die häufigsten Maßnahmen, deren typische Kosten und Fördersätze (Stand 2026, BAFA BEG EM):

Zusätzliche Boni (Stand 2026): Heizungs-Tausch-Bonus +10 % (Austausch funktionstüchtiger fossiler Heizung), Einkommensbonus +30 % (bei Haushaltseinkommen ≤ 40.000 €). Diese Boni können mit dem iSFP-Bonus kombiniert werden, maximal jedoch 70 % Gesamtförderung.

Energetische Sanierung Förderung 2026 – Zuschüsse im Überblick →

Die iSFP-Erstellung ist standardisiert, dennoch gibt es typische Stolperfallen, die Eigentümer kennen sollten:

• iSFP nach Maßnahmenbeginn erstellt: Der iSFP muss vor Antragstellung für die Einzelmaßnahme vorliegen. Wird die Maßnahme bereits beauftragt, entfällt der 5 %-Bonus.
• Falscher Berater: Nur BAFA-zugelassene Energieberater dürfen iSFP erstellen. Prüfung auf der BAFA-Energieeffizienz-Expertenliste (www.energie-effizienz-experten.de) ist Pflicht.
• iSFP zu alt: Der iSFP ist 15 Jahre gültig, aber Förderprogramme ändern sich. Nach 3–5 Jahren sollte geprüft werden, ob Maßnahmenempfehlungen noch aktuell sind.
• Fehlende Abstimmung mit Finanzierung: Eigentümer sollten vor iSFP-Erstellung klären, welches Budget realistisch ist. Ein iSFP mit Maßnahmen für 80.000 € hilft nicht, wenn nur 30.000 € finanzierbar sind.
• iSFP-Bonus vergessen: Viele Antragsteller vergessen, den iSFP im BAFA-Antragsformular hochzuladen – dann entfällt der Bonus.

Vermieter und Kapitalanleger profitieren vom iSFP auf mehreren Ebenen:

• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Sanierungsmaßnahmen nach iSFP können bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf Mieter umgelegt werden (Stand 2026). Der iSFP dokumentiert die energetische Verbesserung.
• Wertsteigerung: Energetisch sanierte Bestandsimmobilien erzielen im Rhein-Main-Gebiet Verkaufspreise 10–15 % über unsanierten Vergleichsobjekten (Destatis 2025).
• Steuerliche Absetzbarkeit: Sanierungskosten (abzüglich Förderung) sind als Werbungskosten sofort absetzbar. Der iSFP erleichtert die Dokumentation gegenüber dem Finanzamt.

Wichtig für Vermieter: Die BAFA-Energieberatung ist auch für vermietete Objekte förderfähig. Der iSFP sollte jedoch nicht nur auf maximale Förderung, sondern auf wirtschaftliche Amortisation ausgelegt sein. Beispiel: Fassadendämmung mit 30 Jahren Amortisation kann bei geplanter Haltedauer von 10 Jahren unwirtschaftlich sein.

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