Anschlussfinanzierung: Forward vs Prolongation Ratgeber

Q: Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Der optimale Zeitpunkt liegt **12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung**. In diesem Zeitfenster können Sie Forward-Darlehen abschließen und sich aktuelle Konditionen für die Zukunft sichern. Bei stabilen oder steigenden Zinsen empfiehlt sich eine frühe Planung (24–36 Monate vorher), bei fallenden Zinsen können Sie näher an das Ablaufdatum heranrücken. Banken verlangen für Forward-Darlehen mit längerer Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag von **ca. 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Monat** (Stand 2026). > **Tipp:** > > Ihre Bank muss Sie **spätestens 3 Monate vor Ablauf** der Zinsbindung über die Konditionen der Prolongation informieren. Nutzen Sie diese Frist aktiv für Vergleichsangebote.

Q: Welche Unterlagen benötige ich für die Anschlussfinanzierung?

Für die Anschlussfinanzierung benötigen Sie deutlich **weniger Dokumente als bei der Erstfinanzierung**, da die Immobilie bereits beliehen ist: - **Aktueller Darlehenskontoauszug** mit Restschuld und Tilgungsplan - **Einkommensnachweise** der letzten 3 Monate (Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen BWA und Steuerbescheid) - **Aktuelle Selbstauskunft** zu Vermögen und Verbindlichkeiten - **Grundbuchauszug** (nicht älter als 6 Monate, falls Bankwechsel geplant) Bei einer **Prolongation** (Verlängerung bei derselben Bank) entfallen Grundbuchauszug und Notarkosten vollständig. Bei einem **Bankwechsel** entstehen Grundbuchkosten von ca. 0,2–0,4 % der Restschuld für die Umschreibung der Grundschuld.

Q: Was kostet ein Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung?

Ein Bankwechsel verursacht **Grundbuch- und Notarkosten** für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld. Die Gesamtkosten liegen typischerweise bei **0,2–0,4 % der Restschuld** (Stand 2026). > **Beispiel:** > > **Beispielrechnung:** Bei einer Restschuld von 200.000 € entstehen Wechselkosten von ca. 400–800 €. Liegt der Zinsvorteil der neuen Bank bei 0,3 Prozentpunkten, sparen Sie bei 10 Jahren Laufzeit rund **6.000 €** – die Wechselkosten amortisieren sich bereits im ersten Jahr. Viele Banken bieten eine **kostenlose Grundschuldabtretung** an, wenn die bestehende Grundschuld übernommen werden kann. Klären Sie dies vorab mit dem neuen Kreditgeber. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Q: Warum sollte ich mehrere Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen?

Das Prolongationsangebot Ihrer bisherigen Bank ist **selten das günstigste am Markt**. Banken kalkulieren bei Bestandskunden oft mit höheren Margen, weil sie auf die Bequemlichkeit des Kunden setzen. Unabhängige Vergleiche zeigen Zinsdifferenzen von **0,2–0,8 Prozentpunkten** zwischen Anbietern (Stand 2026). > **Hinweis:** > > **Konkrete Ersparnis:** Bei einer Restschuld von 250.000 € und 15 Jahren Laufzeit bedeutet ein Zinsvorteil von 0,4 Prozentpunkten eine Ersparnis von rund **15.000 €** über die Gesamtlaufzeit. Ein Vergleich ist **kostenlos und unverbindlich**. Nutzen Sie Vermittler oder Online-Plattformen, um mindestens 3–5 Angebote einzuholen. Selbst wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten, können Sie das beste Fremdangebot als Verhandlungsbasis nutzen – viele Banken verbessern daraufhin ihre Konditionen.

Forward-Darlehen: Zinsabsicherung bis 66 Monate im Voraus

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung die aktuellen Konditionen zu sichern (Stand 2026). Die Bank garantiert dabei einen festen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, der erst bei Auszahlung zum vereinbarten Termin greift. Je länger die Forward-Periode – also der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Ablösung des Altdarlehens –, desto höher fällt in der Regel der Forward-Aufschlag aus.

Typische Forward-Aufschläge liegen zwischen 0,01 % und 0,04 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei einer 36-monatigen Forward-Periode und einem Basis-Zins von 3,20 % p. a. ergibt sich somit ein effektiver Zins von etwa 3,56 % bis 4,64 % p. a., je nach Institut. Die Deutsche Bundesbank publiziert monatlich Referenzzinssätze für Wohnungsbaukredite, die als Orientierung für Marktvergleiche dienen.

Forward-Aufschläge in Abhängigkeit von der Vorlaufzeit (Beispielrechnung, Stand 2026)
Forward-Periode	Aufschlag (Ø)	Effektiver Zins (Basis 3,20 %)
12 Monate	0,12–0,48 %	3,32–3,68 %
24 Monate	0,24–0,96 %	3,44–4,16 %
36 Monate	0,36–1,44 %	3,56–4,64 %
60 Monate	0,60–2,40 %	3,80–5,60 %

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Prolongation beim bisherigen Kreditgeber: Ablauf und Verhandlungsspielraum

Die Prolongation bezeichnet die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags bei derselben Bank. Gesetzlich muss Ihnen das Institut spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot unterbreiten (§ 493 Abs. 1 BGB). Viele Banken versenden das Angebot bereits sechs bis zwölf Monate im Voraus. Der Vorteil: kein Grundbucheintrag, keine Notarkosten, minimaler Verwaltungsaufwand – die Finanzierung läuft nahtlos weiter.

Wichtig: Das erste Prolongationsangebot ist nicht bindend und oft deutlich über dem Marktniveau. Studien des Verbands der Privaten Bausparkassen (VdPB) zeigen, dass Bestandskunden durchschnittlich 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte höhere Zinsen zahlen als Neukunden bei einem Bankwechsel. Sie haben jedoch Verhandlungsspielraum: Legen Sie Konkurrenzangebote vor und fordern Sie eine Konditionsanpassung an. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Zinsbindung sparen Sie durch 0,3 % niedrigeren Zins rund 6.000 € an Zinsen.

Prolongationsangebot prüfen: Vergleichen Sie Effektivzins, Tilgungssatz und Sondertilgungsoptionen mit mindestens zwei externen Angeboten.
Verhandlung führen: Kontaktieren Sie Ihren Berater schriftlich, nennen Sie konkrete Vergleichskonditionen und fordern Sie Nachbesserung.
Frist beachten: Annahmefrist für Prolongation liegt meist bei 4–8 Wochen; nutzen Sie diese Zeit für Marktvergleiche.
Umschuldung erwägen: Falls die Bank nicht nachbessert, ist ein Wechsel oft günstiger – trotz Grundbuchkosten von ca. 0,2–0,3 % der Restschuld.

Häufige Fragen

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Der optimale Zeitpunkt liegt 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. In diesem Zeitfenster können Sie Forward-Darlehen abschließen und sich aktuelle Konditionen für die Zukunft sichern.

Bei stabilen oder steigenden Zinsen empfiehlt sich eine frühe Planung (24–36 Monate vorher), bei fallenden Zinsen können Sie näher an das Ablaufdatum heranrücken. Banken verlangen für Forward-Darlehen mit längerer Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag von ca. 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Monat (Stand 2026).

Welche Unterlagen benötige ich für die Anschlussfinanzierung?

Für die Anschlussfinanzierung benötigen Sie deutlich weniger Dokumente als bei der Erstfinanzierung, da die Immobilie bereits beliehen ist:

Aktueller Darlehenskontoauszug mit Restschuld und Tilgungsplan
Einkommensnachweise der letzten 3 Monate (Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen BWA und Steuerbescheid)
Aktuelle Selbstauskunft zu Vermögen und Verbindlichkeiten
Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate, falls Bankwechsel geplant)

Bei einer Prolongation (Verlängerung bei derselben Bank) entfallen Grundbuchauszug und Notarkosten vollständig. Bei einem Bankwechsel entstehen Grundbuchkosten von ca. 0,2–0,4 % der Restschuld für die Umschreibung der Grundschuld.

Was kostet ein Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung?

Ein Bankwechsel verursacht Grundbuch- und Notarkosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld. Die Gesamtkosten liegen typischerweise bei 0,2–0,4 % der Restschuld (Stand 2026).

Viele Banken bieten eine kostenlose Grundschuldabtretung an, wenn die bestehende Grundschuld übernommen werden kann. Klären Sie dies vorab mit dem neuen Kreditgeber. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Wie lange dauert die Bearbeitung einer Anschlussfinanzierung?

Die Bearbeitungsdauer hängt davon ab, ob Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben oder wechseln:

Prolongation (gleiche Bank): 1–3 Wochen, da keine neue Bonitätsprüfung und kein Grundbuchwechsel erforderlich
Umschuldung (Bankwechsel): 6–10 Wochen wegen Bonitätsprüfung, Wertermittlung und Grundbuchänderung
Forward-Darlehen: Antragstellung bis zu 66 Monate im Voraus möglich, Auszahlung erst bei Ablauf der alten Zinsbindung

Planen Sie bei einem Bankwechsel mindestens 8–12 Wochen Vorlauf ein, um Zeitdruck und Verzugszinsen zu vermeiden. Die neue Bank benötigt Zeit für die Objektbewertung und die notarielle Grundschuldabtretung.

Warum sollte ich mehrere Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen?

Das Prolongationsangebot Ihrer bisherigen Bank ist selten das günstigste am Markt. Banken kalkulieren bei Bestandskunden oft mit höheren Margen, weil sie auf die Bequemlichkeit des Kunden setzen. Unabhängige Vergleiche zeigen Zinsdifferenzen von 0,2–0,8 Prozentpunkten zwischen Anbietern (Stand 2026).

Ein Vergleich ist kostenlos und unverbindlich. Nutzen Sie Vermittler oder Online-Plattformen, um mindestens 3–5 Angebote einzuholen. Selbst wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten, können Sie das beste Fremdangebot als Verhandlungsbasis nutzen – viele Banken verbessern daraufhin ihre Konditionen.

Anschlussfinanzierung: Forward-Darlehen vs. Prolongation – Ratgeber für strategische Entscheidungen

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